Интервью с директором компании RBI PM из группы RBI Кариной Шальновой о инвестициях в апартаменты во время коронакризиса.
Читайте также
Петербург проигрывает Москве по количеству апартаментов. Специалисты не исключают того, что в наиблежайшее время имеющийся разрыв возрастет
Рынок апартаментов Северной столицы вырастает в стоимости: средняя стоимость за полгода возросла во всех классах данной нам недвижимости, не считая элитного. При всем этом аналитики молвят о вероятном недостатке. За 1-ые полгода толика вольных юнитов, по данным петербургского Knight Frank, сократилась наиболее чем на третья часть по сопоставлению с этим же периодом прошедшего года. О том, как эпидемия изменила модели инвестирования в апартаменты, что будет с доходностью и о том, почему некие петербуржцы переезжают в апарт-комплексы – в интервью обозревателя Business FM Петербург Айгуль Абдуллиной с директором компании RBI PM из группы RBI Кариной Шальновой.
Айгуль Абдуллина: Карина, здрасти.
Карина Шальнова: Здрасти, Айгуль.
Айгуль Абдуллина: Потрясающие анонсы подогнали аналитики из Khight Frank – реализации апартаментов выросли на 20% по итогам полугодия. Но в то же время падает размер предложения. Сходу вопросец: специфичность употребления в критериях такового нестабильного, скачущего рынка, и мы еще не знаем, к чему будем готовиться в осеннюю пору – сейчас можно сконструировать какие-то определенные тренды?
Карина Шальнова: Моя позиция таковая, что конкретно в саму пандемию, безусловн, коронакризис поменял модель употребления, мы изменялись вкупе, и, к примеру, в нашем пилотном, первом проекте ArtStudio Nevsky мы интенсивно применяли удаленную бесконтактную сдачу апартаментов. Другими словами, показывая номера через Zoom, через FaceTime, через почти все остальные мессенджеры. Также почти все петербуржцы предпочли провести там самоизоляцию, и далее длится эта тенденция – провести время в апартаментах ArtStudio Nevsky, потому что это наиболее приватный проект, это не многоквартирный дом, потому отдавали предпочтение нередко нам. Ну и естественно, Петербург – это must see №1 для россиян, и как ослабился карантин в Москве, москвичи поторопились в Санкт-Петербург восстанавливать деловой туризм, возобновлять переговоры, и проводить собственный отпуск в нашей прелестной Северной столице.
Айгуль Абдуллина: Ох, не только лишь москвичи, скажу я для вас по собственному опыту. Вы произнесли, что петербуржцы продолжают самоизолироваться – это те люди, которые переживают за свое здоровье, которые утомились от удаленки, либо кто? Кто эти люди?
Карина Шальнова: Да, это те, кто переживает за свое здоровье, до сего времени у нас есть собственники, которые дали в управление свои апартаменты и даже не вывели эти апартаменты из карантина. Другими словами у нас есть часть юнитов, которые собственники попросили не сдавать в этот период.
Айгуль Абдуллина: Я желала услышать, порочным делом, это быстрее люди семейные, либо напротив, они пробуют разделиться на время работы супругов на дому? Как это происходит?
Карина Шальнова: Это больше одинокие, наверняка, люди.
Айгуль Абдуллина: Тогда желаю спросить про инвесторов – как они изменялись за отчетный период?
Карина Шальнова: Инвесторы – в моем случае это уже действующие проекты, и нашей задачей сначала было сохранить доход инвестора, чтобы обосновать удачливость управляющей компании и профессионализм. Когда мы сообразили посреди февраля, в какую сторону мы идем, в сторону карантина, в 20-х числах февраля мы сменили стратегию из короткосрочной аренды, которая у нас была в апарт-отеле, 95% номерного фонда обязано было сдаваться в посуточную аренду, поэтому что локация объекта такая, что мы находимся в самом сердечко Петербурга, 6 минут от Столичного вокзала. Мы переориентировались на длительную аренду, и это было правильным решением. Это позволило для наших инвесторов сохранить размеренный доход. Естественно, мы утратили в показателях, поэтому что спрос колоссально свалился, но мы смогли выполнить свои обещания и отдать размеренный доход. Могу сказать на абсолютных цифрах для инвестора, что в мае загрузка гостиниц составила порядка 7%, тогда как мы, перейдя в длительную аренду, благодаря тому, что это апартаменты и они оборудованы кухней, люди как раз желали дистанцироваться – мы обеспечили загрузку 38% по месяцу. Это колоссальные характеристики и мы ими весьма гордимся. Далее еще можно отметить для инвесторов: мы, допустим, в обыкновенной модели апартаментов, когда это посуточное, большая часть, 70% броней, как указывает статистика, все презентации отельеров идут через сайты-агрегаторы. Мы узрели, потому что мы сегментировали отель на длительную и короткосрочную аренду – понятно, в длительной аренде сдается по-другому, у нас любой денек был брейнсторм, как нам сохранить реализации, сохранить команду, сохранить отель, это весьма принципиально и весьма ценно. И мы стали работать с агентством недвижимости. Я никак не ждала такового решения, и оказалось, что агентство недвижимости по сути дает неповторимую конверсию – они запускают сарафанное радио, другими словами конкретно те клиенты, которые пришли через брокеров, ведали своим друзьям, что есть таковой красивый проекте. У нас есть чемодан, когда одна сделка привела добавочно три юнита с длительную аренду по довольно неплохой, не коронакризисной стоимости. Далее вся наша основная работа была как раз на сохранение дохода инвестора, меняли рекламную стратегию, меняли опции контекста и так дальше. Потому наша задачка №1 была – сохранить доход. И я уверена, мы с ней совладали.
Айгуль Абдуллина: Есть моя возлюбленная рубрика «Практические кейсы». Наш слушатель спрашивает: «Конкретно в период самоизоляции возжелал перемен. У меня есть не плохая двушка в принадлежности на севере, но желаю жить в центре. Стоит около 8 млн рублей, что посоветуете?» Видимо, человек выбирает, перебираться ли ему в апартаменты.
Карина Шальнова: Безусловн, апартаменты постоянно находятся в выигрышном положении, поэтому что апартаменты обеспечивают гостиничный сервис и все условия дистанцирования. Как раз люди и переезжали в апартаменты для того, чтоб заказывать завтрак в номер, уборку. Я не понимаю черт жилища слушателя.
Айгуль Абдуллина: Ну, здесь весьма много схожих вопросцев в цепочке. Что прибыльнее сейчас – отдавать в короткосрочную аренду жилище в центре либо инвестировать в апарты?
Карина Шальнова: Смотрите, ситуация по поводу короткосрочной аренды разноплановая. По той причине, что плечо бронирования в апреле было совершенно два денька, а в мае возросло, слава богу, до 2-ух недель. Потому на данный момент созодать ставки на посуточную аренду я бы не стала. Мы не осознаем, куда мы идем, будет ли 2-ая волна и так дальше, потому в реальный момент я интенсивно, так скажем, не перевожу долгосрок в краткосрок. Другими словами в реальный момент у меня отель отсегментирован 50 на 50 – 50% сдается в долгосрок, 50% сдается в посуточную аренду. Да, безусловн, в эти выходные загружено 98%, но это характеристики нынешнего выходного денька. И, снова же, я скажу, что плечо бронирования не восстановилось, как это было в остальные периоды. Потому я бы делала все-же ставку на длительную аренду.
Айгуль Абдуллина: Наш слушатель Олег Воронин пишет, что вопросец не про кризис: как выше коммунальные платежи в ваших апартаментах?
Карина Шальнова: Естественно, ставка по коммунальным платежам в коммерческой недвижимости выше, но я не скажу, что она колоссально выше. Допустим, в нашем пилотном проекте средняя плата по коммунальным платежам 10 тыс. рублей. Но замечу, что в эту стоимость заходит сохранность, видеонаблюдение, три поста охраны, стойка ресепшна 24/7, которая постоянно для вас поможет по всем вопросцам, закажет для вас уборку, ресторан, такси, билеты, получит корреспонденцию и почти все другое. Естественно, потому что это сервисные апартаменты, отдельный вопросец уделяется чистоте. Мы знаем, в обыкновенном жилом доме, даже если это элит, любой денек у вас будет происходить уборка. У нас уборка мест общего использования происходит любой час. Если это дождик, то кое-где за углом, где вы не видите, стоит дама, которая стремительно уберет всю воду, чтоб все было чистоплотно и все было отлично. У нас на Booking.com оценка по чистоте – 9,3. Соответственно, это уборка мест общего использования, доп сервис нашей службы ИТС, другими словами если у вас перегорела лампочка, что-то сломалось, для вас не надо звонить в ЖЭК (Жилищно-эксплуатационная контора — территориальный исполнительный орган), идти в управляющую компанию, где для вас произнесут, что завтра к для вас придет сантехник-электрик, и придет он с 10 утра до 6 вечера, вы посидите, подождите, не ходите на работу. У нас инженерная служба совершенно работает 24/7. Естественно, за все эти сервисы есть какая-то доборная плата. Плюс, потому что обычно в тариф за освещение, отопление и так дальше мест общего использования – просто дороже. Потому, естественно же, ставка будет больше. Но она не запредельная, я озвучила цены, в почти всех домах бизнес-класса, в обыденных жилых комплексах подобные цены.
Айгуль Абдуллина: А в целом, энтузиазм к оптимизации расходов, контролю за поведением управляющей компании как-то усилился за крайнее время? Я тут не только лишь про деньги говорю, да и про уборку помещений, санитарные нормы. Люди уже обращают на это внимание интенсивно?
Карина Шальнова: Естественно, в период самоизоляции мы прирастили в принципе издержки на дезинфекцию и обработку мест общего использования – не увеличивая, естественно, никаких ставок, не беря доп средства с наших собственников, но выполняя все эти деяния. Потому нам, наверняка, подфартило, либо быстрее мы отлично работаем, потому собственники сначала, когда передавали объект и озвучивали ставку за сервис, были вопросцы «почему столько?», «почему так?», «дайте распечатку» — прошел год, мы 1 августа начали передавать апартаменты в том году, и этих вопросцев уже нет. Поэтому что нет вопросцев по качеству работы управляющей компании. Все всем довольны, объект работает, собственники, у каких есть пул апартаментов, пять-шесть в блоке, которые избрали путь самостоятельной сдачи, довольны.
Айгуль Абдуллина: Карина, если б можно было ставить 5 звезд за ответы, я бы на данный момент поставила. Ну что все-таки, напомню, что у нас в гостях была Карина Шальнова, директор компании RBI PM. Карина, спасибо для вас.
Карина Шальнова: Спасибо для вас, Айгуль.
Источник: