Интервью с директором компании RBI PM из группы RBI Кариной Шальновой о спросе на аренду апартаментов во время коронакризиса.
Интервью
Читайте также
КАРИНА ШАЛЬНОВА: Почти все петербуржцы переехали в апартаменты на время самоизоляции
Когда ожидать гостей? Как предсказывают в Русской гостиничной ассоциации, заполняемость номерного фонда Петербурга к озари восстановится в наилучшем случае наполовину. Из-за пандемии, по подсчетам профессионалов, стоимость размещения снизилась на 25% за день. О том, как различается ситуация в секторе апарт-отелей, как инвесторы корректировали свои условия для арендаторов и как длительно будет восстанавливаться рынок радушия — в интервью обозревателя Business FM Петербург Айгуль Абдуллиной с директором компании RBI PM из группы RBI Кариной Шальновой.
Айгуль Абдуллина: Карина, здрасти.
Карина Шальнова: Здрасти, Айгуль.
Айгуль Абдуллина: С апреля в целом спрос на всю городскую недвижимость, по понятным причинам, снижался. С лета характеристики начали несколько выравниваться. Скажите, как упадок второго квартала сказался на секторе апарт-отелей, и можно ли сейчас гласить о постепенном восстановлении рынка?
Карина Шальнова: Если мы говорим про сектор аренды, то на примере пилотного номера ArtStudio Nevsky могу сказать, что ситуация, которая сложилась на рынке в весеннюю пору, беспримерная. Рынок испытал значимый спад, выручка традиционных гостиниц сократилась на 90%, ADR – в два раза свалился, в апреле загрузка несетевых гостиниц снизилась до малых значений и составила 2%. И в истинное время ветвь лишь начинает равномерно восстанавливаться, при этом только за счет внутреннего туризма. Мы, естественно, не ждем, что к нам приедут за новенькими впечатлениями огромное количество туристов, но лицезреем положительную динамику. Исходя из убеждений туристского потока мы – must see, все россияне желают узреть наш красивый город. И мы лицезреем результаты – в июле мы закрыли по месяцу загрузку в 82%. Это, естественно, беспримерные успехи.
Айгуль Абдуллина: Весьма хорошо, да. По текущему лету – это итог и фуррор. Скажите, какой упор делают инвесторы, что поменялось в их подходах, запросах, какие опасности они себе лицезреют?
Карина Шальнова: В принципе стратегии инвесторов будут еще изменяться. То, что ранее размеренно приносило доход, вдруг в пандемию закончило генерить какой-нибудь доход, и в данной ситуации апарт-отели проявили себя наиболее безпроигрышно, чем гостиницы традиционные и коммерческие помещения. С учетом кризиса инвесторы стали действовать осторожнее, выбирать самых надежных инвесторов. Компания RBI , естественно, к ним относится. И на данный момент мы лицезреем постепенное оживление на рынке, люди стремятся инвестировать средства, потому что страшатся предстоящего падения рубля. Как я произнесла, апарт-отели проявили себя одним из самых надежных инструментов в сфере недвижимости из-за того, что почти все – мы в числе первых – переориентировались на длительную аренду и смогли для собственников извлекать доход даже в таковой сложной ситуации. Потому наша основная задачка – как раз показать хороший результат. Новейшие опасности соединены, наверняка, больше с непредсказуемостью эпидемиологической ситуации, всей обстановки в целом, ну также сохранением режима закрытых границ. Часть ЦА до сего времени не могут приехать, к огорчению, в наш город, потому здесь давать какие-то прогнозы трудно, и конкретно проф управляющая компания, которая может стремительно поменять стратегию, может обеспечить надежность и стабильность грядущего инвестора.
Айгуль Абдуллина: К роли управляющих мы еще вернемся. [Пока же] в целом понятно, что опасности у инвесторов на данный момент такие же, как у всех – вы упомянули, что апарты сейчас смотрятся наиболее безпроигрышно по сопоставлению с гостиничным сектором, о этом хотелось бы чуть-чуть подробнее, как апарты могут перетянуть на себя постояльцев и выдерживать конкурентнсть по сопоставлению с гостиничным сектором?
Карина Шальнова: На примере нашего пилотного проекта ArtStudio Nevsky эпидемия показала преимущество апартаментов, до этого всего за счет камерности, приватности и наличию кухонь, которые отсутствуют в обыденных номерах. В период коронакризиса почти все избрали самоизоляцию в апарт-отеле, потому что есть огромное количество доп услуг, как раз-таки гостиничных услуг, но все есть доп комплектующие в номерах, которые разрешают уютно проживать и обеспечить условия дома вдалеке от дома. И статистика гласит сама за себя: когда в городке на май загрузка составляла 7%, наша загрузка составляла 38%, на июль мы закрыли 82%, а гостиницы от 45%.
Айгуль Абдуллина: На деньках аналитики Colliers International сказали, что к озари, к сентябрю загрузка по гостиницам выйдет на 50%. Какие у вас прогнозы, ожидания на осень?
Карина Шальнова: Я весьма сдержанно отношусь к прогнозам на осень, потому мы не продолжаем переводить вспять в короткосрочную аренду часть апартаментов, которые мы вывели в долгосрок, как раз для того, чтоб отхеджироваться в случае 2-ой волны. Я не готова на данный момент давать какие-то оценки.
Айгуль Абдуллина: Сейчас это дело в особенности непризнательное – прогнозы. Понимаете, на форумах весьма много вопросцев по программкам доходности короткосрочной аренды, что-то тут корректируете?
Карина Шальнова: В главном все программки на рынке, которые дают управляющие компании, идентичны. Исключение составляет то, что почти все игроки отказались от программ гарантированной доходности, потому что экономика проектов просто не выдержала у почти всех кризис, и они не были готовы брать на себя такую финансовую ответственность. Мы, в свою очередь, не приостановили реализации по гарантированной доходности, и в нашем проекте ArtStudio Moskovsky мы продолжаем продавать гарантированный доход. В свою очередь, как управляющая компания, RBI PM, мы хотим предложить четыре программки управления – это программка «Все включено», это программка «Кандидатура», по которой мы осуществляем только брокеридж. Как я произнесла, гарантированный доход мы хотим предложить на нашем объекте ArtStudio Moskovsky, и так сложилось, что нас собственники попросили взять в управление еще в одном нашем объекте ArtStudio Nevsky часть апартаментов, и там мы хотим предложить за счет локации, потому что это центральная локация, посуточную сдачу.
Айгуль Абдуллина: Каково соотношение сдающих без помощи других и через управляющую компанию?
Карина Шальнова: В отношении нашего работающего проекта на данный момент у нас находится 50% в управлении нашей компании, 30% — это собственники, которые избрали путь собственного управления, 15% — те, которые проживают сами, и оставшаяся часть – это те собственники, которые еще не приняли решение, что им созодать с апартаментами: реализовать, бросить, управлять самим либо дать в наше управление.
Айгуль Абдуллина: В долгосрок кто обычно уходит и по каким суждениям?
Карина Шальнова: По понятным причинам в марте уходили в долгосрок, потому что свалилась выручка на 90%, загрузка тоже очень. В принципе есть собственники, которые предпочитают малый износ помещений, их юнитов. Да, естественно, у нас есть собственники, которые выдвинули требования, что они не желают никогда сдавать свои апартаменты в короткосрочную аренду по той причине, что при длительной аренде апартаменты изнашиваются меньше, нет необходимости для проведения реновации при данном способе управления, потому…
Айгуль Абдуллина: Потому, выбирают, разумеется, те, кто не желает вкладываться в неизменный и постоянный текущий ремонт. А к слову, можно ли подсчитать и выделить какую-то тенденцию – как нередко приходится обновлять обои, условно говоря, в квартире, которая сдается посуточно?
Карина Шальнова: Естественно, при любом выезде нашего драгоценного гостя мы проводим те либо другие восстановительные работы, поэтому что люди могут поцарапать обои, ламинат, либо [проводится] каждогодная нужная поверка технического оборудования. При длительной аренде реновация происходит раз в два года, а при посуточной программке управления – раз в год, плюс добавочно затариваются комплектующие в номер, это является доп расходом.
Айгуль Абдуллина: Вот, это принципиально учесть и любителям ремонта, и тем, кто боится этого, как огня.
Карина Шальнова: Это принципиально учесть при расчете доходности апартамента.
Айгуль Абдуллина: Ну что все-таки, Карина. Спасибо.
Карина Шальнова: Спасибо, Айгуль.
Источник: